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2016
07

從購地階段的投資效益評估作業 談土地開發如何概估坪效

The Evaluation of Land Development from the Acquisition of Lands

How much floor area one can build on a land is the key factor of land procurement. This essay delineates the common practice of land development for investors to avoid making mistakes.
/ By Wang Ying-Qin

 

買對地就贏一半!」是我們房地產界的名言。而所謂買對地,指的不僅是坊間常說的「地段」,還有業界經營最重要的「地價」。因為購地成本是構成未來推案房價的主要因素,而所謂「沒有賣不出去的產品,只有賣不出去的房價。」地價也因為影響房價而成為案場成敗的關鍵。因此,除了優質的地段之外,土地開發業者最關心的是如何以「具競爭力」的價位取得優質建地,再以優勢產品力(內含具競爭力的房價)推案完銷。

至於土地開發如何創造「具競爭力」的地價,這是業界在購地階段中投資效益評估作業的核心價值。一般開發業者評估地價分為下列精算與概估兩種方式:

精算
精算必須先繪製配置圖,以求得較精確的可售面積與成本建坪。前者為房屋銷售面積,計算總可售金額,後者為概算營建造價坪數,計算總營建成本,再配合其他成本(註:以管銷為主,一般以約5%的房價預估)與業主要求的毛利 (註:一般分為相對總可售、總成本或投資成本三種,並以毛利率%評估),反算出地價,作為向地主出價的參考。以相對總成本為例,其反算地價的公式為:
土地單價=可承受的總土地款÷土地面積
總土地款=﹝Σ(可售面積×單價)-(成本建坪×造價)-(總可售金額×管銷%)﹞÷(1+毛利率)

文/王英欽  攝影/蔡家奇